חוזר שנתי 2019- פטור ממס שבח במכירת דירת מגורים יחידה

החל משנת 2018, מוכר אשר לו זכויות בדירת מגורים יחידה, יהיה זכאי לפטור ממס שבח וזאת בכפוף לתנאים בסעיף 49ב(2) לחוק מיסוי מקרקעין.  

"דירת מגורים"- דירה או חלק מדירה, שבנייתה נסתיימה והיא בבעלותו או בחכירתו של יחיד, ומשמשת למגורים או מיועדת למגורים לפי טיבה, למעט דירה המהווה מלאי עסקי לעניין מס הכנסה.
"דירת מגורים מזכה" – דירת מגורים ששימשה בעיקרה למגורים לפחות באחת משתי התקופות שלהלן:
 (1)ארבע חמישיות מהתקופה שבשלה מחושב השבח;
(2) ארבע השנים שקדמו למכירתה; לעניין הגדרה זו, יראו תקופה שבה לא נעשה בדירה שימוש כלשהו.
לעניין פרק זה יראו מוכר ובן זוגו, למעט בן זוג הגר דרך קבע בנפרד, וילדיהם שטרם מלאו להם 18 שנים למעט ילדים נשואים – כמוכר אחד.

סעיף 49ב(2) קובע כי על המוכר להיות  בעל דירה יחידה בעת המכירה וכן בעל זכות בדירה הנמכרת ל-18 חודשים לפחות, מיום שהייתה דירת מגורים ולא דירת מכר.

במידה ובבעלות המוכר יותר מדירה אחת יראו את הדירה הנמכרת כדירה יחידה וזאת בתנאי שנתקיים בדירה הנמכרת אחד מהבאים (לפי סעיף 49ג לחוק מיסוי מקרקעין):
1. היא נרכשה כתחליף לדירה הנמכרת ב-24 החודשים שקָדמו למכירה.
2. הדירה הנמכרת הושכרה למגורים בשכירות מוגנת לפני יום 1.1.1997.
3. המוכר לא מכר דירת מגורים בפטור לפי סעיף זה (קרי: סעיף 49ב(2)) במהלך 18 החודשים אשר קדמו למועד עסקת המכר.
4 חלקו של המוכר בדירה הנוספת אינו עולה על 1/3 ולגבי דירה שהתקבלה בירושה חלקו אינו עולה על 50%.
5. הדירה הנמכרת התקבלה בירושה והתקיימו בה תנאי סעיף 49ב(5)(א) ו-(ב) לחוק, כך שבעל דירה יחידה ייהנה בפטור אם ברשותו בנוסף לדירתו היחידה דירה שנתקבלה בירושה, בכפוף לתנאי סעיף 49ב(5)(א) ו-(ב) לחוק – צאצא של המוריש, ולמוריש לא הייתה במותו יותר מדירת מגורים אחת.

לסיכום,
בחינת הזכאות לפטור ממס שבח בגין מכירת דירת מגורים לפי סעיף 49ב(2) לחוק מיסוי מקרקעין מחייבת בחינה תלת-שלבית:

  • בשלב הראשון: יש לבחון האם הנכס הנמכר מתאים להגדרת המונח “דירת מגורים”.
  • בשלב השני: יש לבחון האם דירת המגורים נכנסת להגדרת המונח “דירת מגורים מזכה”.
  • ובשלב השלישי: יש לבחון האם מתקיימת עילת הפטור דלעיל, על כל תנאיה ודרישותיה.