מס ריבוי דירות

לציבור לקוחותינו וידידנו היקרים,

ברצוננו לפרט ולהרחיב במכתבנו זה על נושא "מס ריבוי דירות" החל מיום 1 בינואר 2017, ואשר עוסק בהטלת מס על יחיד שהינו בעלים של שלוש דירות או יותר.
זאת כמובן בכפוף לערעורים שהוגשו לבג"ץ בגין מס זה ואשר יכולים להביא לביטולו (אנו בספק! )
סקירה קצרה של החוק:
מס ריבוי דירות יוטל על יחיד או על תא משפחתי שבבעלותו שלוש דירות או יותר ושכלל חלקי הבעלות בהן יחד הינו 249% ומעלה. החייב הינו "יחיד", או בן זוגו ביחד ולחוד.
המס מוטל על כל הדירות שבבעלות החייב במס למעט שתי דירות לפי בחירתו.
החזקת דירה באמצעות איגוד מעטים (שלציבור אין עניין בה, שחמישה בני אדם או פחות מזה, ביחד, שולטים בענייניה), כמוה כהחזקת יחיד (אם ליחיד זכות באיגוד, במישרין או בעקיפין) בהתאם לזכויותיו באיגוד.
דירת מגורים – דירה או חלק ממנה, שבנייתה הושלמה, הנמצאת בישראל או באיזור (יו"ש), והיא מיועדת למגורים לפי טיבה או לפי התוכנית החלה עליה לפי חוק התכנון והבניה, גם אם היא לא משמשת למגורים בפועל.
אילו דירות לא נכללות – דירה בבעלות עמותה או הקדש או חברה לתועלת הציבור, דירה שבעלה זכאי להטבה בהתאם לחוק עידוד השקעות הון, דירה בהחזקת חברה שהיא דירה בבניין להשכרה כמשמעותה בחוק לעידוד השכרת דירות, דירה המושכרת למגורים בשכירות שחוק הגנת הדייר חל עליה, דירת מגורים המהווה מלאי עסקי לענין מס הכנסה. דירה שהתקבלה בירושה, ובלבד שלא הושכרה בשנה הראשונה לאחר פטירת המוריש, לא תימנה בשנה הראשונה כאמור. דירה של מי שהוא יתום משני הוריו שטרם מלאו לו 18.
דירה נחשבת בבעלות, לא ממועד קבלת החזקה אלא ממועד הבעלות בזכות (חתימה על ההסכם).
שיטת החישוב:

שיעור המס לכל דירה חייבת הוא בשיעור של 1% מהסכום הקובע המחושב ע"פ נוסחה שנקבעה בחוק, כשהוא מוכפל בחלק שבבעלותו של החייב ובחלק היחסי מהשנה בה היה בעלי הדירה (ככלל, החיוב הינו שנתי למעט מכירות/רכישות במהלך השנה).
החוק קובע כי המס לא יעלה על 18 אלף שקל לדירה לשנה. בנוסף נקבעו בחוק מקרים בהם יחול פטור מהמס וכן מקרים בהם יחול חיוב במס חלקי בלבד.
הנוסחה:
מקדם X שטח הדירה כפי שמופיע בחישובי הארנונה שנה קודמת או אישור זכויות או היתר בניה לפי בחירת הנישום X 1% מס מסכום של ערך ממוצע של דירה למטר רבוע (15,148 ₪ ) … 151.48 X שטח הדירה X מקדם קבוע.
המקדם קטן ככל שמתרחקים מהמרכז. כך למשל בתל אביב נקבע מקדם קבוע של 1.49.
במקרה ששווי הדירות להשקעה נמוך מ-1.15 מיליון ₪ לא ישולם מס ריבוי דירות.
במקרה ששווי הדירות גבוה מ-1.15 מיליון ₪ ונמוך מ-.1.4 מיליון ₪ יחושב מס באופן יחסי.

הקלות :
1. החזר מס שבח בגובה מס של 85 אלפי ₪ יוחזר לבנק במקרים הבאים:

– מכירה עד תום ספטמבר 2017.
– במכירה לא לקרוב לא שינוי יעוד ולא מתנה
– לקונה זו דירה ראשונה או דירה שניה שאת הראשונה התחייב למכור תוך 18 חודשים מיום הקניה .
– המענק יינתן עד מכר של 3 דירות .
– מקבל המענק לא קנה דירה מ16.12.16 ועד לתום 2020 . למעט אם רכש דירה יחידה ושילם עליה מס רכישה .

2. הפקדה לקופת גמל :
סך ההפקדה בעד הדירות או עד 2.5 מיליון ₪ לפי הנמוך.
מכירת דירה שהוחזקה עוד לפני תום 2016. הרוכש הינו תושב ישראל וזו דירתו הראשונה או השניה
פירות ההפקדה (רווחים) פטורים ממס אם חלפו 5 שנים מההפקדה או היחיד הגיע לגיל 60.
המפקיד יציג אישור שלא רכש דירה במישרין או בעקיפין מתחילת שנת 2017 ועד 5 שנים מיום ההפקדה הראשונה .
אנו מבקשים להדגיש כי את ההצהרה יש להגיש לרשות המסים עד ולא יאוחר מיום 31 במרץ 2017, (31/3/2017) ואת המס יש לשלם בכל שנה החל משנת 2017 בשני תשלומים שווים: האחד עד 30/6 והשני עד 31/12.

משרדנו ישמח לעמוד לשירותכם ולסייע בהכנת המסמכים והאישורים הנדרשים, הגשת ההצהרה ובעת הצורך אף בדיונים מול רשויות המס לשם השגת הסדר אופטימלי בדבר סכום המס שיוטל.
לשאלות ולפרטים נוספים ניתן לפנות בהתאם למחלקת המסים.

בכבוד רב,
ורדי ברוקנר אינגבר רוזנצוויג
רואי חשבון