לאחרונה ניתן פסק דין בעניין חברת שפיר הנדסה (להלן: "החברה") שעניינו קבלת עתירתה "כנגד המנהלת/הרשות להשקעות ולפיתוח התעשייה והכלכלה וועדת ההשגה על פי חוק העידוד".
רקע
- החברה זכתה במכרז מטעם עיריית ירושלים בפרויקט לתכנון, הקמה, תפעול ותחזוקה של 177 יחידות במעונות סטודנטים בירושלים, בשטח של כ-7,000 מ"ר ובעלות של כ-70 מיליון ₪, בשיטת B.O.T = Design, Build, Operate, Transfer.
- עיריית ירושלים היא בעלת השטח, והחברה התקשרה עם העירייה בהסכם לתקופה של 24 שנים ו-11 חודשים כ"בר רשות".
בתקופה זו החברה תשכיר את הדירות ביחידות שבנתה, ותהנה מדמי השכירות שתקבל.
- בשנת 2012 פנתה החברה למרכז ההשקעות לקבלת אישור עקרוני לקבלת הטבות לפרויקט מכוח החוק העידוד על מנת לבחון כדאיות.
- בשנת 2017 הגישה העותרת בקשה לאישור תכנית "בניין חדש להשכרה". הבקשה נדחתה ונקבע כי: ""בעל בנין להשכרה…הוא מי שיש לו זכות בעלות או חכירה לתקופה העולה על 25 שנים, ותנאי זה אינו מתקיים בעותרת".
- הוגשה השגה וזו נדחתה בטענה שהתקשרות לתקופה פחותה מ 25 שנים נעשתה על מנת שלא לשלם מס רכישה, ואחיזה של המקל משני קצותיו אינה מתקבלת.
לאור האמור, הוגשה עתירה.
דיון ופסיקה
· חוות דעת משפטית עליה נסמכה החלטת המשיבים, טענה כי "בעל בנין" הוא בעל זכות בעלות בקרקע, לפי חוק המקרקעין, אך החוק לא מפנה לחוק המקרקעין. קרבת המונח "בעל" למונח "בעלות", אין בה לחייב כי "בעל בנין" הוא רק בעל קניין במקרקעין.
· המשיבים הרחיבו את הפרשנות ואישרו כי אף לשיטתם, "בעל בנין" הזכאי להטבות החוק כולל גם מי שזכותו במקרקעין, אינה עולה כדי בעלות קניינית, כגון שהוא חוכר לדורות או אף "בר רשות" לתקופה של 25 שנים ומעלה, וזאת תוך הפניה להגדרת "זכות במקרקעין" בחוק מיסוי מקרקעין (שאליו מפנה פקודת מס הכנסה).
· הפרויקט האמור הינו בהיקף משמעותי ובהשקעה כספית ניכרת, לחברה מעורבות מרכזית בפרויקט מראשיתו ועד לתום תקופת 24 שנים ו-11 חודשים ממועד הפעלתו.
התייחסות לעיריית ירושלים כבעלת הבניין, לעניין החוק תביא לתוצאה לפיה, שתי היישויות לא יקבלו הטבות לפי החוק.
העיריה- מאחר ואין לה כל הכנסות מהשכרת הדירות, והחברה- מאחר ואינה בעלת הבניין.
העתירה התקבלה ונקבע כי מתכונת ההתקשרות בהסכמי T.O.B.D מראה כי יש לראות בזכיין כ"בעל בנין להשכרה" הזכאי להטבות חוק העידוד.
פסק הדין קבע כי אף שהחברה אינה בעלת הזכות במקרקעין , היא זכאית להכלל בהגדרת "בעל בניין להשכרה" שבחוק עידוד השקעות הון, פרק שביעי1, ובשל כך ליהנות מהטבות החוק בעניין בניין להשכרת דירות למגורים.
